Virhevastuusta kiinteistön kaupassa

Myyjä haluaa usein vapauttaa itsensä virhevastuusta käytetyn kiinteistön kaupassa.

Myyjä haluaa usein vapauttaa itsensä virhevastuusta käytetyn kiinteistön kaupassa. Tämä on ymmärrettävää, mutta onko se ylipäätään mahdollista? Myyjä haluaa monesti vedota siihen, ettei hän voi olla vastuussa sellaisista virheistä, joista ei itsekään tiennyt. Mikä merkitys tällä on virhevastuun kannalta? Kysymys on vaikea, ja virheelliset käsitykset ovat yleisiä.

Maakaaren pääsääntönä on sopimusvapaus. Myyjä ja ostaja voivat sopia asioista keskenään. Sopimusvapautta on kuitenkin rajoitettu. Silloin kaupan jompaakumpaa sopijapuolta on haluttu suojella. Tällainen on 2 luvun 9 § 2 momentin mukainen säännös siitä, että ostajan 2 luvun 17 - 34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Useimmiten kysymys on juuri myyjän virhevastuusta.
Tällainen rajoitus voidaan katsoa perustelluksi siitä syystä, että yhä yleisemmiksi ovat tulleet myyjän vastuuta rajoittavat lausekkeet. Myyjät luulevat, että erilaisilla lausekkeilla voidaan pienentää lainmukaista vastuuta. Tämä ajattelutapa on kuitenkin virheellinen.

Erilaisten vapautuslausekkeiden kirjo on lukematon. Tosin monet lausekkeet ovat usein asianmukaisia siihen asti, kun ne koskevat jo kaupanteon yhteydessä todettuja virheitä.  Ne ovatkin sallittuja, kunhan ovat riittävän yksilöityjä. Yksilöinti tarkoittaa todetun virheen yksilöintiä.  Etukäteen ei sen sijaan voida sopia ostajaa sitovasti siitä, että vapautuslauseke käsittää kaikki mahdolliset ja mahdottomat tulevaisuudessa ehkä ilmenevät virheet. Oikeuskäytännössä ongelmaa on käsitelty muun muassa Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksessä (KKO 2004:78). Siinä on virheiden yksilöinnille annettu ratkaiseva merkitys tuntemattomien virheiden esittämisen osalta..

Uusin keksintö tuntuu olevan, että kohde myydään purettavaksi. Hyvä yritys tämäkin, mutta on yleensä vailla merkitystä. Lauseke on pätevä ainoastaan silloin, että kun kohde todella myydään purettavaksi (puretaan), jolloin myös kauppahinnan pitää vastata purkutaloa. Jos taas tällä lausekkeella yritetään kiertää lain pakottavaa säännöstä, se on ostajaa sitomaton.

Jotta ymmärtää lain ajatuksen oikein, on miellettävä se, että myyjä ja ostaja ovat tarkoittaneet sopia tietyn hinnan tietystä kohteesta tietyssä kunnossa. Jos kohde onkin huonommassa kunnossa kuin sen piti olla, hinnan tulee olla vastaavasti pienempi. Riippumatta siitä, tiesikö myyjä virheestä.  Muussa tapauksessa myyjä saa perusteetonta etua ostajan kustannuksella.

Mitä voi tehdä riskien vähentämiseksi? Suositeltavaa on yksilöidä todetut virheet mahdollisimman tarkkaan kauppakirjassa tai sen liitteessä. Samalla on hyvä kirjata, että ko. virheet on huomioitu kauppahinnassa. Mitään hokkuspokkuskeinoja ei ihan oikeasti ole olemassa.

Kun myyjä on usein itse korjannut/korjauttanut kiinteistöään, on mahdollista, ettei korjaus täytä korjausajankohdan säännöksiä. Tämä on inhimillistä.  Säännösten tai hyvän rakentamistavan vastainen rakentaminen voi kuitenkin kaupanteon jälkeen tulla kalliiksi.
Hyvänä keinona pidän sitä, että kaupanteon yhteydessä myyjä kertoo avoimesti ja todistettavasti käyttämänsä rakentamistavan. Silloin ostajalla on myös tarkastusvelvollisuus ostamaansa kohteeseen ja vastuu siitä, että hänelle on kerrottu virheellisestä rakenteesta. Luovuttakaa kaikki rakentamista tai korjaamista koskevat asiakirjat välittäjälle/ostajalle.
Muutenkin mahdollisimman tarkan tiedon antaminen sekä kiinteistönvälittäjälle että ostajalle suojaa myyjää. Suosittelen kaikkien tietojen kirjaamista sekä toimeksiantosopimukseen että sen liiteosaan. Silloin ainakin osa tiedonantovastuusta siirtyy välittäjälle ja selonottovelvollisuus ostajalle. En pitäisi pahana myöskään kirjata muita tietoja siten, että tarvittaessa myyjä voi todistaa niistä kerrotun ostajalle.

Samoin suosittelen, että myyjä todistettavasti kehottaa ostajaa tarkastamaan esimerkiksi katon, yläpohjan ja alapohjan sekä joka tapauksessa järjestää sinne pääsyn, mikäli esimerkiksi sääolot sallivat. Mikäli ostaja ei näitä tarkasta, hän ei yleensä voi vedota niissä oleviin virheisiin. Sama koskee muitakin tiloja, kuten autotallia, liiteriä jne.

Näin menettelemällä vältyttäisiin monilta riidoilta.